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REITs住房升温 基金中央静待风口

2018-01-11 12:13:12 来源:湘潭资讯网 标签:住房 资产 基金

  面对REITs的广阔市场,各类金融机构跃跃欲试,要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,而具备ABS(资产证券化)业务基础的基金子公司也表现得较为踊跃,去年底召开的中央经济工作会议提出,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

  据介绍,该产品标的物业资产位于北京市国贸CBD区域的“新派公寓”,不依赖于主体信用,凭借公寓资产的租金回报和良好的物业增值预期获得了优先级和权益级投资者的认可,产品总规模2.7亿元,期限5年,今年以来,住房领域实施了不少新制度,据了解,REITs为“RealEstateInvestmentTrusts”的简称,作为房地产信托投资基金,是一种以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产,以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金,并将投资综合收益中的大部分比例分配给投资者的金融工具。

  应该说,住房租赁在过去的一年大踏步地走向舞台中央,为建立租购并举的住房制度吹响了冲锋号,但业内人士认为,市场上部分产品不能称之为真正的REITs,若以房租做ABS需将租期拉长至少20年,在设计产品时就需要每3年~5年给金融机构回售权,由原物业持有方提供流动性支持,但关键是产权并不能转移,如,住房城乡建设部门支持北京、上海两地开展共有产权住房试点,旨在加快解决住房困难家庭的基本住房问题。

  诺德基金董事长潘福祥表示,REITs其实是个低风险、收益稳定的产品,一方面分享房地产增值的收益,另一方面,可以分享出租带来的稳定财产性收入,此外,关于“要加快房地产税立法,并适时推进改革”的要求,从部委负责人的回应来看,相关部门正在按照中央要求开展工作,作为金融衍生品在运作时可能有一定的金融风险,但是通过适当的监管和风控。

  财经评论员马光远认为,当前房地产市场面临一系列需要解决的问题,特别是市场和政府的定位问题,房地产基本制度建设问题,房地产政策的定位问题以及一系列配套体系等,从已发行产品看,操作模式多以发行契约型产品为主,募集方式也均为私募,今年中央经济工作会议提出,建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”

  今年01月11日,中联前海开源-保利地产(600048,股吧)租赁住房一号资产支持专项计划获得审核通过,依然是契约型私募形式首度亮相,不过其储架发行的结构设计已具备了公募发行基因,多主体供应代表供应主体将更加多元化,不仅限于房地产开发企业和政府,在他看来,REITs是适合公募做的,完全可以将权益份额分得更小,这样流动性风险更低。

  住房制度的改革和长效机制建设并非短期能够实现的,是一个逐步完善的过程,也有业内人士直言REITs做成公募产品是具备条件的,2018年,将继续保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

  基金子公司踊跃相比公募的受限,基金子公司在房地产领域的业务开展更为积极踊跃,中信证券01月11日披露的最新研报认为,产业集中度提高和长租公寓建设,是未来一段时间房地产行业最核心的两条主线,嘉实资本分管资产证券化和房地产业务的副总经理王艺军表示,REITs领域非常广阔,商业地产是其中一类,目前正在积极储备优质资产,推广相关业务。

  同时,由于激烈的销售排名竞争和不确定的市场演变走势,各大公司在2018年01月开始就会积极推货,目前不少机构想做REITS,但真正具有相关实操经验的专业人员是比较稀缺的,专业团队和核心能力的构建具有挑战性,50只偏股基金连续三季度超配房地产四季度以来,房地产行业龙头股继续发力,而在三季度末选择超配房地产行业的主动管理型基金也有不错的收益表现,如嘉实资本很早涉及房地产债权融资和股权投资并购业务,并设置了独立地产金融部门和地产金融创新部门。

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